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商品房买卖中，房产证办理是购房者的核心权益。北京大兴一起案件中，购房者因开发商逾期 3 年未办理产权证起诉解除合同，开发商以 “超过约定解除期限” 抗辩。法院最终判决解除商品房预售合同及借款合同，开发商需返还房款、赔偿利息并承担剩余贷款。这起案件明确了开发商逾期办证的根本违约认定标准，为购房者维权提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈浩（购房者）
被告：甲公司（房地产开发有限公司）
第三人：乙银行（提供购房贷款的金融机构）
涉案房屋：大兴区黄村镇六号房屋
（二）争议焦点
法院对涉及仲裁条款的借款合同纠纷是否有管辖权？
陈浩能否以开发商逾期办证为由解除商品房预售合同？
商品房预售合同解除后，借款合同及相关费用应如何处理？
（三）事件经过
2017 年 2 月 24 日，陈浩与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，约定购买大兴区六号房屋，总价款 342.44 万元，其中首付款 172.44 万元，向乙银行贷款 170 万元。合同补充协议明确：甲公司需在陈浩交清资料、税费及收房后 720 日内办理不动产转移登记；逾期未办证的，陈浩可在 720 日届满后 30 日内书面提出退房，逾期未提视为放弃权利。
2018 年 9 月 18 日，陈浩与乙银行签订《个人购房借款 / 担保合同》，约定贷款 170 万元支付给甲公司，借款合同载明 “纠纷由北京仲裁委员会管辖”。陈浩依约支付首付款并办理贷款，2019 年 8 月交纳契税 9.78 万元、印花税 0.17 万元，甲公司开具全额房款发票。
合同履行中，甲公司未按约定在收房后 720 日内（即 2021 年前）办理产权证。截至 2025 年 1 月，涉案房屋仍未取得初始产权登记，不具备过户条件。陈浩多次催告无果后起诉，要求解除商品房预售合同及借款合同，甲公司返还房款、赔偿利息及税费，乙银行则主张借款合同应继续履行或由仲裁管辖。
甲公司抗辩：陈浩未在 720 日届满后 30 日内提出退房，已丧失解除权；房屋已交付使用，购房者无实际损失，合同不应解除。
二、案件分析
（一）法院管辖权的认定
法院对案件主管问题的判定明确了审理依据：
双重法律关系的关联性：本案涉及商品房预售合同（陈浩与甲公司）和借款合同（陈浩与乙银行）两个法律关系。借款合同虽约定仲裁条款，但商品房预售合同是借款合同的基础，两者关联密切，法院为避免当事人诉累，对全案一并审理并无不当。
仲裁条款的适用限制：借款合同的仲裁约定仅约束借贷双方，但本案中陈浩主张解除借款合同的前提是商品房预售合同解除，属于因基础合同引发的关联纠纷，法院有权合并审理。
（二）商品房预售合同的解除条件
法院认定甲公司构成根本违约，支持合同解除：
约定解除权与法定解除权的平衡：虽然补充协议约定 “720 日届满后 30 日内未提退房视为放弃权利”，但甲公司逾期办证已超 3 年，且至今不具备办证条件，无法明确履行期限，导致合同长期僵局，陈浩无法实现取得产权的合同目的，符合《民法典》第五百六十三条 “迟延履行致使合同目的不能实现” 的法定解除情形。
根本违约的认定标准：甲公司未取得初始产权登记，属于开发商的核心义务违约；逾期时间远超合理期限，且无证据表明其积极推进办证事宜，主观过错明显，构成根本违约。
（三）合同解除的法律后果
根据《民法典》及相关司法解释，法院对责任承担作出如下判定：
房款及利息返还：合同解除后，甲公司需返还陈浩已支付的首付款 172.44 万元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付自 2019 年 8 月 23 日（房款发票开具日）起的利息，弥补购房者的资金成本损失。
贷款合同的一并解除：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，商品房预售合同解除后，借款合同目的无法实现，应一并解除；甲公司需向陈浩支付已偿还的贷款本息（截至判决生效日），并向乙银行支付剩余未还贷款本息。
税费返还：契税、印花税是基于购房产生的必要支出，因合同解除无法办理产权登记，甲公司需返还陈浩已交纳的契税 9.78 万元、印花税 0.17 万元。
三、裁判结果
法院判决：
确认陈浩与甲公司 2017 年 2 月 24 日签订的《北京市商品房预售合同》于 2025 年 1 月 2 日（甲公司收到起诉材料日）解除；
确认陈浩与乙银行 2018 年 9 月 18 日签订的《个人购房借款 / 担保合同》于 2025 年 1 月 2 日解除；
甲公司于判决生效后 10 日内返还陈浩购房款 172.44 万元及利息（以 172.44 万元为基数，自 2019 年 8 月 23 日起按同期 LPR 计算至实际付清日）；
甲公司于判决生效后 10 日内向陈浩支付已偿还的贷款本息（以乙银行核算金额为准）；
甲公司于判决生效后 10 日内向乙银行支付未偿还的贷款本息（以乙银行核算金额为准）；
甲公司于判决生效后 10 日内返还陈浩契税 9.78 万元、印花税 0.17 万元。
四、案件启示
（一）购房者的风险防范要点
重视办证条款约定：签订预售合同时，需明确约定办证期限、逾期责任及解除条件，避免 “短期限放弃解除权” 的苛刻条款；对 “720 日内办证” 等模糊表述，应补充约定 “开发商取得初始登记后多少日内协助过户”。
及时主张权利：发现开发商逾期办证后，应通过书面函件催告并留存证据；即使超过约定解除期限，若开发商长期无法办证导致合同目的落空，仍可依据法定解除权维权。
留存交易凭证：妥善保管购房合同、付款发票、契税印花税票据、贷款还款记录等，为主张房款返还、利息赔偿提供依据。
（二）开发商的合规义务
积极履行办证义务：开发商应在项目竣工后及时办理初始产权登记，主动向购房者告知办证进度；对可能延误的情况，需提前与购房者协商延期方案并签订补充协议。
不得滥用格式条款：类似 “逾期未提退房视为放弃权利” 的条款，若未采取合理方式提示购房者注意，可能因排除对方主要权利被认定无效；开发商不得以格式条款规避办证义务。
承担违约责任的范围：除返还房款外，开发商还需赔偿购房者的资金占用损失（如首付款利息）、已还贷款本息及税费等直接损失，不得推诿责任。
（三）借款合同的处理规则
“商品房 + 借款” 合同的联动解除：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房买卖合同解除后，借款合同可一并解除，开发商需承担剩余贷款偿还责任，购房者无需继续还贷。
仲裁条款的应对策略：购房者在签订借款合同时，需注意争议解决方式约定；若涉及仲裁条款，可在起诉时主张因基础合同解除引发的关联纠纷由法院管辖，避免程序拖延。
（四）类似纠纷的维权路径
协商优先：初期可通过开发商协商解除合同、返还房款及赔偿损失，协商时明确提出办证现状、逾期时间及法律依据，增强谈判筹码。
行政投诉：向住建部门投诉开发商逾期办证问题，通过行政监督督促开发商推进产权办理。
诉讼维权：协商无果的，及时起诉并申请财产保全，查封开发商名下财产，确保判决生效后能顺利执行；诉讼中重点举证开发商的违约行为及合同目的无法实现的事实。
本案中，法院突破 “约定解除期限” 的限制，以 “根本违约” 认定合同解除，充分保护了购房者的合法权益。购房者在商品房交易中，应密切关注产权证办理进度，对开发商的逾期行为保持警惕；开发商则需严守合同义务，避免因长期违约陷入法律纠纷。唯有双方诚信履约，才能维护商品房市场的健康发展。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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